Будьте уверены. В поселке можно жить и строиться
Полный разбор официального статуса территории посёлка со ссылками на градостроительную документацию и на нормативно-правовые акты

Я собрал в одном месте всю официальную информацию, чтобы вы могли самостоятельно принимать решения на основе фактов, а не слухов. Статья написана летом 2024 года. В дальнейшем, при поступлении новых вводных данных, я буду ее дополнять, чтобы она оставалась актуальной. Вносимые изменения будут всегда "выделяться", чтобы Вы легко в них ориентировались.
Всеволод Орешкин
Председатель поселка
Чуть-чуть теории
Градостроительная деятельность - это деятельность по развитию городов, осуществляемая в виде территориального планирования (Генплан), градостроительного зонирования (ПЗЗ), планировки территории, а также архитектурно-строительного проектирования, эксплуатации зданий и комплексного развития территорий и их благоустройства.

Сегодня разберем следующие уровни документации:
I. Генеральный план Екатеринбурга до 2045 года
II. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
III. Проект межевания и проект планировки
IV. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
I. Генеральный план

Документ территориального планирования, который задает направления пространственного развития и закладывает основу функционально-планировочной структуры города.

За минувшие 80 лет в Свердловске и Екатеринбурге было утверждено, как минимум, три генеральных плана: в 1972, 2004 и 2023 годах
Генеральный план Свердловска до 2000 года
Генеральный план до 2000 года разрабатывался в самом начале 1970-х годов и опирался на нормы социалистической законности. То есть все земельные участки принадлежали государству, а у жителей они находились в аренде на 49 лет максимум.

Это развязывало руки проектировщикам и позволяло им действовать без оглядки на право частной собственности.
Государство как единственный землевладелец могло изъять участок, семью переселить в квартиру, а на освободившихся земельных участках построить новые многоквартирные дома. Так на месте частного сектора появились Пионерский посёлок и микрорайон Заречный.

Для описания этой ситуации в то время и появилось слово "снос".

Кстати, Генплан Свердловска до 2000 года не содержал каких-либо конкретных планов по "сносу" нашего посёлка.
Генеральный план развития Екатеринбурга до 2025 года
В 2001 году Земельный кодекс РФ разрешил право частной собственности на землю.
Несмотря на это в 2004 году был принят генеральный план развития Екатеринбурга, в котором сохранились черты советского подхода (когда право распоряжаться земельными участками принадлежало только государству). Естественно, это привело к противоречиям между правообладателями земельных участков и городской администрацией.

Примерно до 2009 года мэрия не разрешала приватизацию земельных участков в поселке, сылаясь на генеральный план. Естественно, что суды принимали решение в пользу жителей, поскольку генеральный план не обладает прямым действием и не может препятствовать приватизации участка ИЖС.

Многие амбициозные задачи того генплана так и не были реализованы за 20 лет (строительство новых веток метро, мосты через Исеть, новые магистрали и микрорайоны). Например, если в генплане заложена новая автомобильная дорога, то это не является гарантией того, что ее построят к 2025 году.

Генеральный план развития Екатеринбурга до 2025 года перестал действовать в июне 2023 года, когда министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Михаил Волков утвердил новый документ.
Генеральный план Екатеринбурга до 2045 года (действующий)
Утвержден приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 1 июня 2023 г. N 335-П "Об утверждении Генерального плана городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург" на период до 2045 года".

В действующей редакции "Генерального плана городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург" на период до 2045 года" в отношении територии в границах ТОС "Новоэкскаваторный посёлок" установлена функциональная зона "102. Зона застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный)".
Посёлок в действующем генплане
САМОЕ ВАЖНОЕ
В генеральном плане Екатеринбурга в границах территории ТОС "Новоэкскаваторный поселок" установлена функциональная зона "102. Зона застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный)", которая разрешает использовать земельные участки для индивидуального жилищного строительства.

Фрагмент карты функционального зонирования "Генерального плана городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург" на период до 2045 года"
Описание функциональной зоны 102 в генплане

Зона застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный) предназначена для индивидуального жилищного строительства, малоэтажной многоквартирной жилой застройки, блокированной жилой застройки и территорий рекреационного назначения.
Допускается размещение объектов образования и науки, объектов культуры и искусства, объектов здравоохранения, объектов социального назначения, объектов физической культуры и массового спорта, объектов религиозного назначения, объектов торговли, иных объектов общественно-делового и коммерческого назначения, объектов коммунально-бытового назначения, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

Источник: Раздел Генплана "Положение о территорриальном планировании". С.490.
Дороги посёлка в генплане
Фрагмент карты планирумого размещения автомобильных дорог "Генерального плана городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург" на период до 2045 года"
Серовский тракт, Суворовский, Павловская
В "Генеральном плане городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург" на период до 2045 года" содержатся описания планируемого размещения следующих автомобильных дорог:

ТИ.1.1.564, объект "продолжение а/д «г.Екатеринбург - г.Нижний Тагил - г.Серов»" планируемый к размещению до 2045 года в обход поселка. Для него зарезервирована территория между переулком Моховым и железнодорожной веткой "Северный обход".
(Данный объект уже был заложен в генплане-2025, но не был реализован, - примечание Орешкина В.С.).

ТИ.1.1.931 и ТИ.1.1.1010, объект "переулок Суворовский", планируемый к реконструкции.
(В случае строительства ввода Серовского тракта в обход поселка, пер Суворовский и улица Павловская могут стать внутренними улицами поселка, то есть без прямого выезда на Серовский тракт", - примечание Орешкина В.С.)

Источник: Карта планируемого размещения автомобильных дорог местного значения лист 1 (22Мб)
Документация генплана
II. Правила землепользования и застройки
Документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты

Действующую редакцию правил землепользования и застройки глава Екатеринбурга Алексей Орлов утвердил постановлением №1597 от 10.06.2022 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург»".
ТОС внимательно отслеживает каждые изменения, которые выносятся на общественые обсуждения.
Зона индивидуальной жилой застройки городского типа Ж-2
САМОЕ ВАЖНОЕ
В "Правилах землепользования и застройки" Екатеринбурга в границах территории ТОС "Новоэкскаваторный поселок" установлена территориальная зона "Зона индивидуальной жилой застройки городского типа (Ж-2 )", которая разрешает использовать земельные участки для индивидуального жилищного строительства.

Фрагмент №12 карты градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Екатеринбург». Желтым цветом выделена территориальная зона Зона индивидуальной жилой застройки городского типа (Ж-2 )
Описание территориальной зоны Ж-2
Зона индивидуальной жилой застройки городского типа Ж-2
Зона индивидуальной жилой застройки городского типа Ж-2 выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых кварталов из отдельно стоящих индивидуальных домов городского типа, как правило, находящихся на полном инженерном обеспечении (с подключением к централизованным сетям инженерного обеспечения).

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

  1. Основные виды разрешенного использования:
  • Для индивидуального жилищного строительства
  • Здравоохранение
  • Дошкольное, начальное и среднее общее образование
  • Спорт
  • Обеспечение внутреннего правопорядка
  • Земельные участки (территории) общего пользования
  • Коммунальное обслуживание
  • Хранение автотранспорта

2. Условно разрешенные виды разрешенного использования (требуется разрешение администрации города):

  • Блокированная жилая застройка
  • Социальное обслуживание
  • Бытовое обслуживание
  • Культурное развитие
  • Религиозное использование
  • Амбулаторно-ветеринарное обслуживание
  • Магазины
  • Общественное питание
  • Гостиничное обслуживание
  • Объекты дорожного сервиса
  • Связь
Источник: Статья 32. Градостроительные регламенты жилых зон Правила землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург".
Правила землепользования и застройки
Сравните карту генплана и карту ПЗЗ
Подведем итог. Действующая градостроительная документация рассматривает поселок как малоэтажную территорию города.
В генеральном плане Екатеринбурга в границах поселка установлена функциональная зона "Зона застройки малоэтажными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный)".
В Правилах землепользования и застройки наши земельные участки находятся в границах территориальной зоны "Ж-2. Зона индивидуальной жилой застройки городского типа".
Поселок никто не планирует сносить. Сегодня генеральный план Екатеринбурга и правила землепользования и застройки позволяют нам строить и реконструировать индивидуальные жилые дома.
На наше время выпала возможность своими силами провести комплексное развитие территории посёлка. Стройтесь.
Это и есть та гарантия от сноса, за которой вы пришли в этот раздел сайта.
Всеволод Орешкин
Председатель поселка
Рассмотрим процедуру подготовки к сносу на примере Уралмашевского рынка
Факт до 2022 года:
В генеральном плане развития Екатеринбурга до 2025 года данная территория не расматривалась под жилую застройку.
В 2022 году при утверждении правил землепользования и застройки территория рынка оставалась в территориальной зоне "Ц-4. Зона торговых объектов, логистики и иного коммерческого назначения".

Подготовка изменений с 2022 года:
Обновление генплана
В январе 2023 года прошли общественные обсуждения проекта нового генплана, в котором участки под рынком, гостиницей, телефонной станцией и строительным гипермаркетом были включены в зону "100. Жилая зона". В июне 2023 года этот вариант территориального планирования территории рынка был утвержден в генеральном плане Екатеринбурга до 2045 года.

Изменния в ПЗЗ на основании Генплана:
Только после этого у собственника земельных участков под рынком появились основания предлагать проект изменений в правила землепользования и застройки Екатеринбурга.
В ноябре 2023 года прошли общественные обсуждения этих поправок.
На основании генплана-2045 и после общественных обсуждений глава города Алексей Орлов в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0106091:3, 66:41:0106091:137, 66:41:0106091:138 установил территориальную зону "Ц-2. Общественно-деловая зона местного значения". Регламент зоны Ц-2 допускает разрешенный вид использования "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)".

16 августа 2024 года объявлены общественные обсуждения по проекту планировки и проекту межевания территории в границах улиц Бакинских комиссаров – Победы – Ломоносова – Уральских рабочих (далее – проекты), ознакомиться с содержанием документов и выразить свое мнение можно с 23 августа по 02 сентября 2024 года. А их результаты будут опубликованы 14 сентября.

В августе 2024 года рынок демонтирован.

Собственникам земельного участка под рынок потребовалось дождаться нового Генплана в 2023 году, после чего инициировать изменния в ПЗЗ, пройти их общественные обсуждения и утвердить в горадминитсрации.
Только после утверждения градостроительной документации было объявлено о демонтаже здания рынка (а это еще не равно началу строительства).
В августе 2024 года объявлены общественные обсуждения проекта планировки и проекта межевания территории.
Итого, подготовка продолжается не менее 2 лет, а стройка все еще не началась.


Для самых въедливых. Чем градостроительное зонирование отличается от территориального планирования?
  • Генеральный план - это документ территориального планирования;
  • Правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования.
Если генплан - это стратегия,
то правила землепользования и застройки - это тактика.

Правила землепользования и застройки разрабатываются на основе генерального плана и детально описывают параметры использования территории, вплоть до границ конкретного земельного участка.

Пример:
Чтобы в условном городе выделить территорию под новый микрорайон, мэрия в генеральном плане устанавливает там общую функциональную зону: "Жилая зона".
Естественно, что помимо жилых домов там необходимо предусмотреть строительство поликлиники, садика, школы и торгового центра.
На этом этапе в правилах землепользования и застройки микрорайон делят на территориальные зоны (здесь - дом, тут - садик, там - поликлиника). Таким образом устанавливается разрешенный вид использования земельным участкам: под жилые дома (Ж-5), под поликлинику (ЦС-1) или под садик (ЦС-6).

Правила землепользования и застройки разрешают правообладателю земельного участка строить на нем объект капитального строительства только в соответствии с видом разрешенного использования. Нельзя на земельном участке для стадиона построить торговый центр.
III. Документация по планировке территории
Видами документации по планировке территории являются: проект планировки территории и проект межевания территории
В настоящее время отсутствуют утвержденные проекты межевания и проекты планировки в границах территории ТОС "Новоэкскаваторный посёлок".

В 2024 году муниципальное бюджетное учреждение "Мастерская генплана" по заданию администрации Екатеринбурга приступило к разработке проекта планировки и проекта межевания территории (частично) в границах ТОС.

Департамент архитектуры отвечает за соответствие разрабатываемой документации по планировке и межеванию Генеральному плану городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург", а также правилам землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург".

МБУ "Мастерская генплана" разрабатывает проект планировки
IV. Градостроительный план земельного участка
Документ, который содержит информацию о конкретном земельном участке в соответствии с документами градостроительного зонирования
Все любят искать свой участок на карте функциональных зон генплана и на карте градостроительного зонирования.
Чтобы получить эти данные официально "на руки", закажите через Госуслуги градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Понадобится кадастровый номер земельного участка, аккаунт на Госуслугах и 5 минут времени.
Вы получите ГПЗУ в виде электронного и/или бумажного документа.
Заказть ГПЗУ
Документ Градостроительный план земельного участка включает следующие разделы:
  • границы земельного участка;
  • границы зон действия публичных сервитутов;
  • минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения строений;
  • информация обо всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
  • информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке;
  • информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
  • информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
  • границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, градостроительный план земельного участка содержит исчерпывающую информации по допустимому строительству и разрешенному виду использования на конкретном земельном участке.

Вопросы и ответы
Скептик
Откуда нам знать, что вы действительно разбираетесь в том, что пишете?
Орешкин
Прошел обучение в Университете Минстроя (ФГБУ Научно-исследовательский институт строительной физики Российской академии архитектуры и строительных наук Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ):
"Градостроительная деятельность: нормативно-правовое регулирование, организация, цифровые технологии" (2023);

"Мастер-план и генеральный план в современном градостроительстве: от теории к практике" (2024).


В 2012-2013 годах работал в органах муниципальной власти.
Скептик
Если сноса не будет, то почему тогда строят ЖК "Белая башня" с четной стороны переулка Черниговского?
Орешкин
Застройка в квартале Донбасская - Черниговский - Орловская - XXII Партсъезда началась в 2019 году. Это было предусмотрено генпланом, ПЗЗ, а также проектом планировки и проектом межевания.

  1. В Генплане-2025 этот квартал уже находился в зоне "Многоэтажная и среднеэтажная застройка".
  2. На основании предыдущего генплана 12 февраля 2019 года Екатеринбургская городская дума решением № 23/10 установила в этом квартале территориальную зону Ж-5 (многоэтажные дома выше 5 этажей).
  3. 31 мая 2019 года Администрация города Екатеринбурга постановлением №1298 утвердила проект планировки и проект межевания территории в границах улицы Донбасской – переулка Черниговского – юго-восточной границы коллективного сада «Садовод № 17» – улицы XXII Партсъезда под застройку многоквартирными домами.
После этого участки выкупались под строительство ЖК.

Новый генплан и новая версия ПЗЗ (см выше) в нашем поселке не предусматривает высотную застройку. Ситуации разные, и их нельзя сравнивать.
Скептик
Тогда почему ТОС не смог спасти этот квартал от сноса?
Орешкин
Территориальное общественное самоуправление "Новоэкскаваторный посёлок" было зарегистрировано в 2022 году, когда рассматриваемый квартал уже застраивался. И он не входил в границы ТОС.
Оспорить застройку жители могли бы на общественных обсуждениях в 2015 году при внесении изменений в генеральный план Екатеринбурга, в 2019 году - при внесении изменений в ПЗЗ и чуть позже - перед утверждением проекта планировки и проекта межевания.
Но и сейчас на территории квартала остались как минимум четыре индивидуальных дома. То есть даже в такой, казалось бы, однозначной ситуации собственник имеет право отказаться от продажи. Продать участок и дом - это право, а не обязанность.
Скептик
А я хочу, чтобы поселок снесли
Орешкин
Предположу, что на самом деле вы устали от проблем и просто хотите переехать в квартиру.
Возможно, вы делите участок и дом с другими собственниками, у которых иные взгляды на использование общего имущества, и ни у кого нет ресурсов выкупить другую часть. Тогда одновременный выкуп становится для всех соломоновым решением.
На участки в нашем поселке есть спрос, и можно постараться найти покупателя в вашем случае.
Можете рассказать мне о вашей ситуации в whatsapp +79995668651.
Иногда потенциальные покупатели спрашивают у меня контакты тех, кто продает земельные участки в нашем поселке.
Скептик
Мне соседка сказала, что посёлок снесут
Орешкин
Спросите, на какие документы и источники она опирается. Я обещаю дополнить статью теми сведениями, которые получу от нее или от вас.
Made on
Tilda