Статьи

Можно ли вести бизнес?

ТОС не поддерживает предпринимательскую деятельность в посёлке, потому что миссия ТОС – развитие территории в формате малоэтажной жилой застройки. Автосервисы, шиномонтажки и коттеджи под «вписки» мешают соседям, нарушают благоустройство, а зачастую и закон. ТОС на стороне обычных жителей.
Сосед занимается бизнесом и мешает?
Проинформируй председателя ТОС

Выбирай: или индивидуальный жилой дом, или бизнес

Многие предприимчивые собственники полагают, что на своем земельном участке ИЖС могут заниматься чем угодно. Это не так. Нельзя ремонтировать и мыть машины, нельзя устраивать гостиницу, нельзя организовать склад. Эти виды деятельности требуют иного вида разрешенного использования земельного участка.
На земельном участке с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» вести активную предпринимательскую, а тем более производственную деятельность нельзя.
Нарушен ли закон в конкретной ситуации нужно разбираться индивидуально, в статье обозначим лишь общие принципы. Мы исходим из того, что законодатель предоставляет правообладателям ИЖС ряд послаблений (строительные, налоговые) именно потому, что мы не извлекаем прибыль из такого участка. Организовав бизнес на участке ИЖС, предприниматель получает ряд нерыночных преимуществ, уклоняется от уплаты налогов, мешает соседям. Бизнес на участке ИЖС может одновременно нарушать земельный кодекс, жилищный кодекс, закон о защите прав потребителей, природоохранное и иные виды законодательства.
Запрещено вести бизнес на земельном участке с видом разрешенного использования "Для ИЖС", в индивидуальном жилом доме и в гараже для собственных нужд:
  • Автосервис
  • Шиномонтаж
  • Автомойка
  • Склад
  • Гостиница
  • Баня
  • Рынок
  • Скотоводство
  • Пекарня
  • Пансионат
Ст 288 ГК РФ прямо запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Если "бизнес" соседа Вас достал, ТОС может помочь составить жалобу и представлять интересы жителей в суде и в органах власти.

Почему нельзя заниматься бизнесом на участке ИЖС?

У каждого земельного участка есть утвержденный вид разрешенного использования (ВРИ). Узнать его у любого земельного участка можно бесплатно на Портале пространственных данных Росреестра. Чтобы получить документ, подтверждающий вид разрешенного использования вашего участка, закажите выписку из ЕГРН или закажите Градостроительный план своего земельного участка. По приблизительной оценке, 95% земельных участков в границах ТОС имеют основной вид разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства».
Чтобы заняться бизнесом официально, нужно изменить вид разрешенного использования земельного участка на другой ("Магазины", "Общественное питание", "Гостиничное обслуживание", "Ремонт автомобилей", "Деловое управление").
Согласно Правилам землепользования и застройки Екатеринбурга в «Зоне индивидуальной жилой застройки городского типа Ж-2» допустимы 23 вида использования земельного участка.

Перечислим эти виды разрешенного использования (ВРИ) в зоне Ж-2: основные и условно разрешенные
Основные
Условно разрешенные
Для индивидуального жилищного строительства Здравоохранение Дошкольное, начальное и среднее общее образование Спорт Обеспечение внутреннего правопорядка Земельные участки (территории) общего пользования Коммунальное обслуживание Хранение автотранспорта Благоустройство территории
Блокированная жилая застройка Социальное обслуживание Бытовое обслуживание Культурное развитие Религиозное использование Амбулаторно-ветеринарное обслуживание Магазины Общественное питание Гостиничное обслуживание Обеспечение дорожного отдыха Автомобильные мойки Ремонт автомобилей Связь Деловое управление
Вообще все виды использования земельного участка приведены в классификаторе Росрестра РФ, и каждому виду дано четкое описание.
На участках с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» допустимы жилой дом, огород, хозпостройка /гараж для своих нужд.
Вот, как звучит описание вида разрешенного использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства» в Классификаторе Росрестра РФ:
  • Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);
  • выращивание сельскохозяйственных культур;
  • размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.
Как видно, предпринимательская деятельность тут не предусмотрена.
В зоне Ж-2 сменить вид разрешенного использования земельного участка на другой из перечня основных можно обратившись в Росреестр с заявлением. На наш взгляд, среди основных видов разрешенного использования в зоне Ж-2 коммерческий потенциал наблюдается только у ВРИ "Хранение автотранспорта".
Чтобы установить условно разрешенный вид использования земельного участка, нужно пройти процедуру общественных обсуждений, после которых глава города должен выпустить постановление, в котором или разрешит, или отклонит ваш проект.
Например, в 2025 году общественные обсуждения по установлению условно разрешенного вида использования проводились в отношении земельных участков по двум адресам: Моховой, 28 и Суворовский, 35.

Рассмотрим порядок утверждения условно разрешенного вида использования земельного участка "Ремонт автомобилей" на примере участка с кадастровым номером 66:41:0106174:17 по адресу Моховой 28:

  1. Постановление главы города № 1601 от 16.07.2025 "О проведении общественных обсуждений по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования «ремонт автомобилей» в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106174:17"
  2. Общественные обсуждения "Проекта решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования «ремонт автомобилей» в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106174:17" Заключение о пожарной безопасности (1.6Мб); Заключение Центра гигиены (1.5Мб); Санитарное заключение (353Кб); Санитарно-эпидемиологическое заключение (521Кб); Эскизный проект и техническое заключение (2.7Мб);
  3. Результаты общественных обсуждений "Проекта решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования «ремонт автомобилей» в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106174:17";
  4. Постановление главы города № 2273 от 09.10.2025 "О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования «ремонт автомобилей» в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106174:17".

Важно понимать, что при смене вида разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» на любой другой, придется отказаться от эксплуатации жилого дома на участке и сняться с регистрационного учёта (потерять прописку).
Государство дает множество льгот и послаблений собственникам именно ИЖС. Например, не требует утверждать проект строительства и получать разрешение на строительство индивидуального жилого дома. Достаточно уведомить администрацию города через Госуслуги, заранее нарисовав эскиз посадки дома на участке. Но нельзя использовать преимущества земельного участка и дома ИЖС для ведения бизнеса.
За нарушение требований ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность по ч. 1 ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Чем так плох бизнес в посёлке?

Чтобы не усложнять себе жизнь, безответственные соседи устраивают автосервис в гараже, красят и «варят» на прилегающей территории, постепенно расползаясь по улице метастазами раскореженного автохлама. Это зло, с которым всем добропорядочным соседям нужно бороться.
Несправедливо получать прибыль, нанося ущерб соседям. Шум, грязь, вонь, суматоха, громкая музыка, вибрации - на что только мне ни жалуются соседи таких хитроделанных "бизнесменов".
К сожалению, нет такого закона, который бы чётко отделял шарашку от легального бизнеса, а злодея наказывал бы неминуемо и незамедлительно. У ТОС не хватит сил и ресурсов закрыть сразу все нелегальные бизнесы в посёлке: их десятки. Разумеется, тут требуется помощь активных соседей.

Теперь совсем ничем нельзя заниматься в доме ИЖС?

Репетитор, дизайнер, швея - их любят вспоминать в таких случаях. Но мы же понимаем, что недовольство соседей вызывают совсем другие виды бизнеса. Если Вы как самозанятая подрабатываете швеёй на дому, то вряд ли кто-то будет против. Но если Вам пришла в голову "гениальная" идея расширить производство на дому, купить 10 швейных машинок и нанять сотрудниц, то для соседей это уже повод обратиться в надзорные органы с жалобой.

Что считать предпринимательской деятельностью?

Экспресс-тест:
  • Применяется оборудование (станок, подъемник, печь, кёрхер и тп)?
  • Привлекаются наёмные сотрудники?
  • Деятельность регулярна и единообразна?
  • Деятельность приносит регулярный доход?
Если вы положительно ответили хотя бы на один вопрос, то, скорее всего, это предпринимательская деятельность.
Совмещать жилой дом и коммерческое предприятие нельзя! Если это происходит, то только по причине недоработки правоохранительных и надзорных органов. ТОС придерживается нулевой терпимости к нелегальному бизнесу в посёлке.

Давайте посмотрим, какие шаги нужно сделать, чтобы открыть легальный автосервис в посёлке

  1. Разработать проект (вместимость не более 5 машино-мест - ограничение зоны Ж-2)
  2. Представить в администрацию города проект, обосновывающий смену вида разрешенного использования земельного участка
  3. Администрация города обязана объявить, организовать и провести общественные обсуждения проекта
  4. Глава города подписывает постановление, в котором согласовывает смену ВРИ или отказывает
  5. Утвердить в Росреестре условно разрешенный вид использования земельного участка «Ремонт автомобилей»
  6. Получить в министерстве строительства области разрешение на строительство капитального здания автосервиса;
При этом придется пожертвовать всеми преимуществами, которые государство предоставляет правообладателям земельных участков ИЖС:
  • Отказаться от жилого дома. Вывести из эксплуатации: снести или реконструировать в нежилое здание;
  • Утратить регистрацию по месту жительства в доме по этому адресу;
  • Увеличить налогооблагаемую базу, поскольку у земельного участка будет иной вид разрешенного использования (ст.394 НК РФ), а здание - уже не жилой дом.
Итак, чтобы заняться бизнесом на своём участке, придётся отказаться от индивидуального жилого дома и утвердить новый вид разрешенного использования земельного участка. Это непросто. А для утверждения условного вида разрешенного использования необходимо проведение общественных обсуждений и постановление главы города. Который часто отказывает. Как произошло с земельным участком по адресу Суворовский, 35.

Дадим предварительную оценку законности видов "бизнесов", который встречается в посёлке

Автомобильные мойки - запрет
По СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 расстояние от автомойки до жилого дома должно быть не менее 50 метров. При средней ширине участков 20 метров санитарно-защитная зона "накрывает" 3-4 жилых дома.
Склады - полный запрет
В территориальной зоне Ж-2 не предусмотрен вид разрешенного использования "Склады". То есть, отказаться от ИЖС и утвердить в Росреестре вид использования "Склады" не получится вовсе. В посёлке невозможно размещение "сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов: промышленные базы, склады и продовольственные склады".
Рынки - полный запрет
Размещение сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м. запрещено в границах территориальной зоны Ж-2. Утвердить в Росреестре такой вид использования не получится.
Автомастерские - после отказа от жилого дома
Деятельность автомастерских возможна только после утверждения вида разрешенного использования "Ремонт автомобилей" и без индивидуального жилого дома на участке.
Шиномонтажки - после отказа от жилого дома
Деятельность шиномонтажной мастерской возможна только после утверждения вида разрешенного использования "Ремонт автомобилей" и без индивидуального жилого дома на участке.
Гаражи - после отказа от жилого дома
Постройка гаража для коммерческих нужд возможна только после утверждения вида разрешенного использования "Хранение автотранспорта" и без индивидуального жилого дома на участке. В этом случае допускается размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места.
Пекарни - запрет пищевого производства
Сменить вид разрешенного использования на "Пищевая промышленность" нельзя в границах территориальной зоны Ж-2. Утвердить в Росреестре такой вид использования не получится. Что подпадает под пищевую промышленность? Переработка сельскохозяйственной продукции в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий. Естественно, речь идет не для собственных нужд, а о производстве на продажу.
Виды работ и услуг, которые требуют уведомления Роспотребнадзора о начале деятельности:
  • Автомастерские
  • Услуги парикмахерских и услуги салонов красоты
  • Производство и ремонт мебели
  • Услуги общественного питания
  • Деятельность полиграфическая и предоставление услуг в этой области
  • Производство хлеба и мучных кондитерских изделий, тортов и пирожных недлительного хранения
  • Деятельность по уходу с обеспечением проживания; предоставление социальных услуг без обеспечения проживания
  • Деятельность плавательных бассейнов
  • И многие другие
Постановление Правительства Российской Федерации от 27 мая 2025 г. № 725

Можно ли в доме ИЖС зарегистрировать ООО, АО, ИП или получить статус самозанятого?

Да, индивидуальные предприниматели и самозанятые регистрируются по месту жительства. В данном случая прописка в индивидуальном жилом доме равнозначна прописке в квартире и ни на что не влияет.
В индивидуальном жилом доме правообладатель имеет право зарегистрировать юридический адрес организации (ООО, АО или НКО).
Но размещать в жилом помещении предприятия, учреждения, организации нельзя. Ст 288 ГК РФ допускает это только после перевода такого помещения в нежилое.

Подведем итог. В посёлке можно открывать бизнес только в том случае, если Вы решили отказаться от статуса ИЖС. На земельном участке с индивидуальным жилым домом нельзя оказывать регулярные платные услуги (автосервис, мойка, шиномонтаж), заниматься производством, а тем более мешать соседям. Вести бизнес можно в том случае, если Вы утвердили соответствующий вид разрешенного использования участка в Росреестре. Во всех остальных случаях легальность предпринимательской деятельности вызывает вопросы.

Если после прочтения статьи вы все еще сомневаетесь, обратитесь за консультацией к председателю ТОС.

Вернуться в раздел "Жителям"

Статья подготовлена в сентябре 2026 года
2026-09-10 14:18 Жизненные ситуации Новосёлам